築30年の家はリフォームで何年住める？メリットや失敗しないために確認すべきポイントを紹介！

皆さんこんにちは。

千葉県市川市を拠点に、市川市内、浦安市などで住宅や店舗のリノベーションを物件探しから設計・施工監理まで手掛けている「ノア・スタイル」です。

「築30年」と聞くと、そろそろ住み替えや建て替えを検討すべきでは？と思われるかもしれません。

しかし、適切な点検と性能を高めるリノベーションを行えば、築30年の戸建てであと30年、さらにはそれ以上長く、快適に住み継いでいくことは十分に可能です。

この記事では、フルリノベーションを軸に、費用の考え方から後悔しないための判断基準、失敗を避けるための要点まで、分かりやすく解説します。

■築30年の戸建てはリフォームであと何年住めるようになる？

まず押さえておきたいのは、法定耐用年数と建物の寿命は別物ということです。

法定耐用年数は、単なる税務上の指標にすぎず、実際の住宅は、維持管理とリノベーションのクオリティ次第で寿命を大きく伸ばすことが可能です。

築30年の家ならば、屋根・外壁の防水や給排水の更新に加え、耐震補強や断熱改修といった性能向上リフォームを合わせることで、さらに30年以上住める可能性もあります。

築30年というと、建てられたのは1995年頃。耐震の基準は1981年に改正されているので、十分に「新耐震基準」を満たしている可能性が高いと言えます。（※適合の可否は確認申請日や増改築履歴で異なるため、耐震診断で確認しましょう。）

なお、2000年の建築基準法改正では、木造住宅の基礎設計・接合部金物・耐力壁バランスなどの仕様が明確化されました。1995〜2000年築はこの仕様に適合していない場合があるため、耐震補強も視野に入れると安心です。

いずれにせよ築30年なら耐震診断を受け、必要に応じて壁量の調整や金物補強、制振ダンパーの導入などで地震への備えを強化するとよいでしょう。

断熱に関しても、壁・天井・床の断熱材の更新や窓の高性能化により、冬の底冷えや夏のうんざりするような熱気を抑えることが可能です。断熱性・気密性が向上すると、日々の快適さが増すだけでなく、光熱費の削減にもつながります。また、騒音や音漏れが軽減され、音の面でも心地よい空間をつくることができます。

単に物理的に寿命を延ばすのではなく、これからの30年を心地よく住むための質を高めるのが、築30年の住宅の賢いリノベーション方法です。

■築30年の戸建てをリフォームするメリット・デメリット

建て替えよりコスト・工期を抑えて快適性を高められる一方、見えない劣化による追加費用の可能性も把握して進めましょう。

・築30年の戸建てをフルリフォームするメリットとは

まずメリットとしては、建て替えに比べて工期・コストを抑えられます。解体・廃棄するわけではないので、解体費用も節約でき、ゴミになる廃材も減らすことが可能です。

柱や梁といった構造体（躯体）を生かしながら、間取り・動線・デザイン・設備を刷新できるので、愛着の宿る住まいの記憶を残しつつ、これまで不便だったマイナス面を解消できます。

また再建築不可や接道条件が厳しい土地でも、適法範囲なら、快適性の大幅な改善が見込めます。

・築30年の戸建てをフルリフォームするデメリットとは

対してデメリットは、目には見えない劣化が壁や天井、床を剥がしてから出てくる可能性があるということ。事前に「インスペクション」（建物状況調査）を受けることで、おおよその劣化やダメージは予想できますが、例えば床下の腐朽や配管の損耗など、剥がしてみてから初めてわかる、ということもあり、追加費用がかかる可能性があります。

また、こだわりや優先順位によっては、建売を購入するのと変わらない費用がかかる可能性もゼロではありません。

■築30年リフォームの費用は何で決まる？

やはり気になるのがコストですが、築30年のフルリフォームの費用は、どのような要素で変わってくるのでしょう。

費用は【工事範囲・設備／建材グレード・性能向上度】のの三要素で決まり、どこにコストをかけるかメリハリをつけることがポイントです。

・工事の【範囲】＝どこまで手を入れるか？

工事の範囲は、キッチンや水回りのような設備を中心とする部分的な改修（リフォーム）と、家全体の内装や設備・間取りを設計し直すパターン（フルリフォーム／リノベーション）ではまったく変わってきます。

さらに快適性や築30年の住宅を長寿命化するためには、躯体を残して内外装・配管配線・断熱・耐震まで根本から見直すスケルトンリフォームという方法も。

それなりに費用はかかりますが、住みながら不具合が生じるたびに手を入れるよりも、一気に直したほうが、長い目で見た時の費用面でもメリットがあります。

・設備・建材の【グレード】：どんなモノを選ぶか？

設備や建材のグレードも、コストを大きく左右します。同じメーカーのシステムキッチンでも、ワークトップの素材、収納の便利さ、レンジフードの性能、食洗機の有無や造作などで、価格は大きく変わってきます。

ユニットバスや、床・壁・天井の仕上げ、サッシなどの窓まわりも同様です。

一般的にメーカーで設備・建材のグレードは、普及価格帯で機能重視の「スタンダード」、デザイン性や付加機能が多い「ミドル」、そして素材・スペック・デザインのすべてが高水準な「ハイグレード」の三段階に分けられます。

しかしメーカーの既製品を組み合わせるだけでは味気なく、もっと自分らしい空間にしたい……という場合は、「造作」という方法も。設計力があり、施工を精密にコントロールできる建築会社なら、造作のほうが空間のクオリティを上げつつ、コストも抑えられるというケースもあります。

・住宅性能の【向上】：どこまで強く、快適にするか？

耐震補強と断熱改修は、初期費用こそ掛かりますが、安心・健康・省エネという代えがたいメリットがあります。窓の更新や内窓の追加、気密施工の丁寧さは体感に直結しますし、将来のメンテナンス費を抑える視点も、総合的な費用対効果を高める鍵になります。

■築30年の戸建てをリフォームする際に確認しておきたいポイント

修繕計画と優先順位を整理し、必要に応じてスケルトンを含むフルリノベーションを軸に判断するとよいでしょう。

今すぐ住めるように一時しのぎ的に整えるのではなく、将来発生するメンテナンスも見込んで、質の高いフルリフォームをするのがおすすめです。

たとえば屋根・外壁の塗装や防水、給湯器や空調機の更新、給排水配管の寿命など、メンテナンスが発生する時期は異なります。

こうした要素を10～20年の維持管理計画に落とし込んでリノベーション計画を立てられると理想的です。

そして、部分リフォームにとどめるのか、フルリフォームか、建て替えるのか、どの程度手を入れるのかを検討しましょう。築30年前後ですと、一般的に躯体を生かしたリノベーションが可能で、よほど雨漏りがひどかったり手抜き工事によって構造的にリスクがある、という状況でなければ、建て替えずに済みます。

部分的なリフォームにするのか、フルリフォーム（リノベーション）にするのかは、目先の費用よりも長期的な視点で考えましょう。築30年前後は配管や断熱の見直しが必要になるタイミングと重なりやすい傾向があります。その都度発生する不具合に小さなリフォームで対応するよりも、築30年のタイミングでしっかり手をかけるほうが、費用対効果の面で優れていることもあります。

築30年ほどの中古物件は、コストや立地など選択肢が広がるケースもあります。購入から始めたいという方は、状態が良く、自分の理想の暮らしに合わせてリノベーションしやすい物件選びが成功の分かれ目になります。物件の状態を見極める経験を持ち、理想を叶えるための想像以上の提案をしてくれる建築家／建築会社に早い段階から相談することが、リノベーションの成功を左右します。

■まとめ

築30年の家は、性能とデザインに適切に手を入れれば、住宅の寿命を延ばし、自分たちらしいライフスタイルに合った美しい住まいにリノベーションすることが可能です。

大切なのは、耐震性と断熱性を向上させることで、これからの30年を気持ちよく住み継ぐことができます。費用は工事範囲・仕様のグレード・性能向上度で決まるので、しっかりお金をかける要素を見極め、将来的なメンテナンスも見据えて計画的に進めることがポイントです。フルリフォームの経験が豊富で、性能向上からデザインまで一気通貫で手がけられる建築家／建築会社をパートナーにすれば、築30年は手遅れではなく、伸びしろがあると、ポジティブに考えることもできます。

■女性建築家在籍！市川市周辺でフルリフォーム・リノベーションを検討している方はノア・スタイルにお任せください！

千葉県市川市を拠点に、浦安市、船橋市、松戸市などをメインエリアとする「ノア・スタイル」は、適切な予算をかけた規模の大きなリノベーションを手がけています。

代表は女性建築家で、自ら設計をしています。デザインだけでなく、女性ならではの視点で、お施主様に寄り添いながら、言葉だけでは表現できないご要望を汲み取り、ご提案いたします。

家具・インテリアのコーディネートも手掛けているので、伸びやかで美しいインテリア設計も得意とし、家事導線や収納の配置などきめ細やかな提案をしています。

設計・施工をトータルで管理しており、精度の高い空間づくりや、断熱リフォームなど、ハード面に強いことにも定評があります。

建築家と工務店、両方の良さを併せ持つのが「ノア・スタイル」の特徴です。

建築家ならではの優れたデザイン力や提案力で、お客さまも気づいていないニーズや物件のポテンシャルを引き出します。さらにそのイマジネーションを、精度高くかたちにできるように、長年タッグを組んでいる施工チームとスムーズに連携を図ります。

“いい住まい、いい暮らし”をいかに実現するかを競う、 業界最大級の住宅施工例コンテストで、「地域優秀賞」も受賞しており、デザイン力・施工技術・提案力も評価をいただいております。

》LIXILメンバーズコンテスト2023にて「地域優秀賞」受賞

リノベーションはもとより建て替えや新築にも対応しているので、ご要望・予算・住宅の状態を擦り合わせながら、最適なご提案をいたします。

理想の暮らしと空間づくりのために、トータルで併走いたしますので、適正コストをしっかりと掛けて、デザインにこだわった家に住みたいとお考えの方は、どうぞお問い合わせください。

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