皆さんこんにちは。
千葉県市川市を拠点に、市川市内、浦安市などで住宅や店舗のリノベーションを物件探しから設計・施工監理まで手掛けている「ノア・スタイル」です。
築50年の中古住宅に対して、「このまま住み続けられるだろうか」「いっそ建て替えたほうがいいのでは？」と不安になる方は少なくありません。
選択肢の一つとなるのが、フルリフォーム（リノベーション）です。
ただしその場合も、お金をしっかりかけてフルリフォームをしても、この先何年住めるのか……と疑問を抱かれることでしょう。
今回は築50年の家はリフォームで何年住めるものなのか、建て替えとの判断基準や注意すべきポイントを紹介します。
■築50年の家はリフォームで何年住める？
結論から言うと、築50年の家でも、内外装、設備、そして建物の骨格である構造にまでしっかりと手を入れることで、さらに20年から30年、場合によってはそれ以上長く、快適に住み続けることが可能です。
築50年以上の古い木造住宅の場合、構造のことが心配になるかもしれませんが、耐震性や断熱性といった「住宅性能」を現代の基準まで引き上げることで、住まいは新築同様の安心感と快適性を手に入れることができます。
適切な補強とメンテナンスを続ければ、ご両親から受け継いだ家を、今度はご自身の子どもたちの世代へ。80年、100年と、家族の歴史を刻みながら住み継いでいくことも決して夢ではないのです。
実際に、耐震補強や断熱改修などを丁寧に行い、大切な住まいで新たな暮らしを始めているご家族はたくさんいらっしゃいます。
■築50年の家はリフォームか建て替えか？判断基準は？
たしかに築50年ともなると、リノベーションか建て替えか、悩ましいところです。
その時に、３つのポイントから、現在住んでいる家をどうしたいか、考えてみるとよいでしょう。
・この先、何年住みたいのか
まず大切なのは、住む期間をはっきりさせることです。
あと数年だけ住むつもりなら、必要最低限のリフォームで十分対応できるでしょう。
一方で終の住処としたい、あるいは子どもに引き継ぐことを視野に入れるなら、耐震性や断熱性、配管設備などを含めたフルリフォームやスケルトンリフォームを選ぶとよいでしょう。躯体（建物の構造）も手を入れて耐震性を高めることは可能ですし、断熱材など性能にかかわる部分も、更新することができます。
・建物の状態とかかる費用との兼ね合い
建物の状態を正確に把握するためには、建物状況調査（インスペクション）をするとよいでしょう。これは国土交通省の定める講習を修了した建築士が、基礎や外壁などの構造耐力上主要な部分、および雨水の侵入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏りなどによる劣化・不具合の状況をチェックするというものです（瑕疵や現行法規への違反の有無を判定するものではありません）。
基礎の亀裂やシロアリ被害といった重大な劣化があった場合、フルリフォームより建て替えを選んだほうが現実的、ということもあります。建物の状態と費用対効果を見極めて選択しましょう。
・建築基準法で建て替えできない場合も
古い家は隣家と密着していることが多く、敷地が幅員４m以上の道路に２m以上接していないと「再建築不可物件」に指定される場合があります。このような場合は、建て替えそのものが不可能で、必然的にリフォームを選ぶことになります。
ちなみに、2025年4月に施行された建築基準法の改正により、これまでグレーゾーンとされていた物件は建築確認申請が通らない可能性が高くなり、再建築不可物件の場合、新築に近いフルリノベーションが求められると言われています。
■築50年の物件で優先してリフォームすべき箇所とは？
築50年の物件のリフォームで大切なのは耐震性、断熱性、設備配管といった、住宅性能にかかわる3つのポイントです。間取りやデザインも暮らし心地の上では非常に重要ですが、古い住宅の場合、まずは性能を優先して考えましょう。
・耐震性
築50年といえば、耐震基準が切り替わった1981年5月31日以前に建てられていることになります。地震による倒壊リスクが高いため、耐震補強は義務ではないものの、安全のために強く推奨されています。壁や柱、床、基礎といった主要構造を補強し、筋交いや耐力壁を配置することで、現在の基準に近づけます。
・断熱性
断熱性能は暮らしの質を左右する重要な要素で、断熱・気密性能などの省エネ基準は逐次更新されています。古い住宅は断熱性が低く、夏は暑く冬は寒いのが悩ましいところですが、壁・天井の断熱材を交換することで断熱性を高めることができます。また熱の出入りが大きい窓を高性能なタイプに交換したり、インナーサッシを設置する方法も有効で、省エネ性をアップすることが可能です。
・設備配管
築50年の住宅では給排水管の寿命がほぼ尽きる時期に差し掛かっています。古い配管による水漏れや腐食、詰まりなどのリスクが高くなっており、この機会に配管をすべて新しいものに更新するのがおすすめです。
■築50年の住宅をリフォームするメリット・デメリットは？
＜メリット＞
・建て替えより費用が安く、工期が短い
一般的に、リフォームは建て替えに比べて費用を抑えることができます。既存の基礎や構造躯体を活かすため、大規模な解体工事や基礎工事が不要になることが大きな理由です。工事全体の規模が小さくなるため、工期も短縮できる傾向にあります。工事中の仮住まいの期間や費用の負担が軽減されることは、お客様にとって大きなメリットと言えるでしょう。
・思い入れのある家の雰囲気を残せる
長年暮らしてきた家の柱や梁、欄間や建具など、ご家族の愛着や思い出が詰まった部分を意図的に残せるのも、リフォームならではの魅力です。すべてを新しくするのではなく、家族の歴史が刻まれた温かみのある雰囲気はそのままに、最新の設備やデザインを取り入れることで、世界に一つだけの個性的な住まいを実現できます。古いものの良さと新しい機能性を融合させ、今の暮らしに合った快適な空間へと進化させることが可能です。
＜デメリット＞
一方で、リフォームには注意すべきデメリットも存在します。事前に内容をきちんと理解し、対策を立てておくことが後悔しないための鍵となります。
・間取りの自由度が低い
リフォームは既存の建物の構造を活かす工法であるため、どうしても間取りの変更には制約が伴います。建物を構造的に支えている柱や壁は動かすことができないため、ゼロから自由に設計できる建て替えに比べると、間取りの自由度は低いと言わざるを得ません。ただし、経験豊富な設計者であれば、こうした構造上の制約をデメリットではなく個性として捉え、魅力的な空間を提案することも可能です。
・追加費用がかかる可能性がある
リフォームにおける最大のリスクとも言えるのが、工事が始まって壁や床を解体した後に、予期せぬ問題が見つかるケースです。壁の内部の雨漏りによる腐食や、土台のシロアリ被害など、事前の調査だけでは発見しきれなかった劣化が発覚した場合、補修のための追加工事と費用が必要になる可能性があります。
これらのデメリットへの備えとして最も重要なのは、築年数の古い建物のリフォーム実績が豊富な会社を選ぶことです。
■築50年の住宅をリフォームするときのポイントとは？
リフォームを成功させるためには、技術的な側面だけでなく、ご自身の住まいの特性に合わせた注意点を計画段階で理解しておくことが不可欠です。ここでは特に「戸建て」と「マンション」、それぞれで重要となるポイントを解説します。
【戸建て】で特に注意したいポイント
1. 法律上の制約と建物の状態を再確認する
「リフォームか建て替えか？」の章でも触れましたが、「再建築不可物件」でないかの確認は必須です。また、古い住宅は、現在の建築基準法で見ると同じ規模や高さの家が建てられない「既存不適格建築物」であるケースも少なくありません。大規模なリフォームではこれらの法規制が影響する場合があるため、専門家による事前の調査が重要になります。
2. 敷地の境界と越境問題
長年お住まいの住宅では、隣地との境界が曖昧になっていたり、ブロック塀や屋根の軒、植栽などが隣の敷地にはみ出している「越境」の問題が潜んでいたりすることがあります。リフォーム工事をきっかけにご近所トラブルに発展しないよう、この機会に敷地の境界を明確にしておくことをお勧めします。
【マンション】で特に注意したいポイント
1. 「専有部分」と「共用部分」のルールを理解する
マンションでリフォームできるのは、ご自身が所有する「専有部分」に限られます。例えば、窓サッシや玄関ドア、バルコニー、建物を支えるコンクリートの壁や床スラブなどは「共用部分」にあたるため、個人で交換したり壊したりすることは基本的にできません。どこまでがリフォーム可能な範囲なのか、最初に正確に把握しておく必要があります。
2. 管理規約という「マンションの法律」を確認する
マンションには、そのマンション独自のルールである「管理規約」が存在します。フローリングの遮音等級、使用できる建材の種類、水まわりの移動範囲、工事可能な曜日や時間帯など、非常に細かい規定が定められています。リフォーム計画が規約に違反していると、工事の許可が下りないことも。トラブルを避けるためにも、計画の初期段階で管理規約を詳細に確認し、管理組合への届け出を必ず行いましょう。
3. 建物の「管理状況」が将来の資産価値を左右する
築50年のマンションでは、建物全体の管理が適切に行われてきたかが、将来の住み心地や資産価値を大きく左右します。「長期修繕計画」がきちんと立てられ、それに見合った「修繕積立金」が集まっているかを確認しましょう。管理状況が良くないと、近い将来、大規模修繕のために一時金として高額な費用を請求されるリスクも考えられます。
■まとめ
今回は、築50年の家のリフォームについて、住める年数から建て替えとの判断基準、計画を進める上での注意点までを詳しく解説しました。
長年暮らした愛着のある家を、これからも大切に住み継いでいきたい。でも、何から始めればいいのか分からない――。もし、あなたが今そう感じているのなら、まずは一度、私たちのような住まいづくりのプロにご相談ください。専門家の客観的な視点を取り入れることで、漠然とした不安が具体的な計画へと変わり、理想の暮らしへの第一歩を踏み出すことができるはずです。
■女性建築家在籍！市川市周辺でフルリフォーム・リノベーションを検討している方はノア・スタイルにお任せください！
千葉県市川市を拠点に、浦安市、船橋市、松戸市などをメインエリアとする「ノア・スタイル」は、適切な予算をかけた規模の大きなリノベーションを手がけています。
代表は女性建築家で、自ら設計をしています。デザインだけでなく、女性ならではの視点で、お施主様に寄り添いながら、言葉だけでは表現できないご要望を汲み取り、ご提案いたします。
家具・インテリアのコーディネートも手掛けているので、伸びやかで美しいインテリア設計も得意とし、家事導線や収納の配置などきめ細やかな提案をしています。
設計・施工をトータルで管理しており、精度の高い空間づくりや、断熱リフォームなど、ハード面に強いことにも定評があります。
建築家と工務店、両方の良さを併せ持つのが「ノア・スタイル」の特徴です。
建築家ならではの優れたデザイン力や提案力で、お客さまも気づいていないニーズや物件のポテンシャルを引き出します。さらにそのイマジネーションを、精度高くかたちにできるように、長年タッグを組んでいる施工チームとスムーズに連携を図ります。
“いい住まい、いい暮らし”をいかに実現するかを競う、 業界最大級の住宅施工例コンテストで、「地域優秀賞」も受賞しており、デザイン力・施工技術・提案力も評価をいただいております。
》LIXILメンバーズコンテスト2023にて「地域優秀賞」受賞
リノベーションはもとより建て替えや新築にも対応しているので、ご要望・予算・住宅の状態を擦り合わせながら、最適なご提案をいたします。
理想の暮らしと空間づくりのために、トータルで併走いたしますので、適正コストをしっかりと掛けて、デザインにこだわった家に住みたいとお考えの方は、どうぞお問い合わせください。
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