皆さんこんにちは。
千葉県市川市を拠点に、市川市内、浦安市などで住宅や店舗のリノベーション工事を物件探しから設計・施工監理まで手掛けている「ノア・スタイル」です。
「中古マンションを購入してリノベーションをしたい」「理想の住まいを実現したい」と思っている方のなかには、「築50年のマンションは買っても大丈夫なのか」「あとで後悔しないか心配」と不安や疑問を抱えている方もいるでしょう。
今回は築50年のマンションについて、購入するメリット・デメリット、購入する際のポイントやリノベーションのコツをご紹介します。
■築50年のマンションのメリット
築50年のマンションというと、「古い」というイメージが先行しがちですが、実は多くのメリットがあります。ここでは築50年のマンションを購入するメリットを5つ紹介します。
・リーズナブルな価格で購入できる
築50年のマンションは、新築や築浅マンションと比べてかなりリーズナブルな価格で購入できる場合が多いです。マンションの価格は新築時が1番高く、築年数の経過とともに安くなっていくのが一般的です。
築50年のマンションは市場に出回っている物件のなかでは築年数が古く、市場価格としてはほぼ底値に達しているといわれています。
・好立地の物件が多い
日本における分譲マンションは1960〜1970年代にかけて普及が進み、立地条件のいい場所からどんどんマンションが建っていきました。そのため築年数が古いマンションは、「駅から近い」「商業施設が充実している」など、好立地であるケースが多いです。
リーズナブルな価格で好立地の物件を購入できるのは、築年数が古いマンションの大きなメリットといえるでしょう。
・固定資産税が安い
不動産を所有している人に毎年納税義務のある固定資産税は、新築に比べて築年数が古いマンションのほうが安く設定されています。固定資産税を算出するための「固定資産税評価額」は、建物部分については築年数に応じて経年減点補正率をかけ合わせて算出するため、経年とともに低下していきます。
経年減点補正率は築45年で下限の20％になるため、築50年のマンションの建物部分における固定資産税は、すでに1番安い状態になっているということです。
・物件価格を抑えてリノベーションにお金をかけられる
築50年のマンションは購入価格が安いため、物件価格を抑えてリノベーションにより多くの予算をかけられるのも大きなメリットといえます。ライフスタイルに合わせてフルリノベーションをすれば、古いマンションでも自分好みの空間に生まれ変わることが可能です。
理想の住まいを実現したい場合は、築年数の古いマンションを安く購入し、リノベーションにお金をかけるという方法がおすすめです。
・管理状況がわかる
マンションは「管理を買う」ともいわれているように、維持管理状況はマンションを選ぶ際に重要視すべきポイントのひとつです。新築マンションの場合はこれからどのように管理をしていくのか、あくまでも「予定」でしかわかりませんが、築50年のマンションの場合はこれまでの管理状況を確認してから購入できます。
これまで適切な管理が行われてきたマンションであれば、安心して購入できるといえるでしょう。
■築50年のマンションのデメリット・注意点
築50年のマンションを購入する際には、購入後に後悔しないためにも、事前にデメリットを理解したうえで対策をしておくことが大切です。ここでは築50年のマンションを購入するデメリットや注意点を5つ紹介します。
・デザインや設備が古い
築50年のマンションは、当たり前ですがデザインや設備は最新のものと比べるとかなり古く感じるでしょう。50年前に流行していたスタイルになっていることが多いため、途中でリノベーションがされていない場合は、デザインの古さが気になるかもしれません。また、水回りの設備なども当時のままであれば、かなり使いにくく感じるでしょう。
しかし、デザインや設備の古さは、リノベーションを行うことでかなり改善することが可能です。
・老朽化が進んでいる
築50年となると、経年とともに老朽化が進んでいることが考えられます。管理状況が悪く適切な管理や修繕が行われていなければ、かなり状態が悪いケースもあります。購入前に、過去に共用部分の大規模修繕が適切に行われていたかを確認しておきましょう。また今後、共用部分の大規模修繕が行われる予定があるかも同時にチェックしておくことが大切です。
・旧耐震基準で建てられている
1981年以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」で建てられています。1981年以降に「新耐震基準」で建てられたマンションであれば問題ありませんが、旧耐震基準の場合は耐震性能に不安が残る場合があります。
ただし、旧耐震基準のマンションだからといって、必ずしも危険であるとは限りません。耐震補強工事が適切に行われているマンションであれば、新耐震基準と同等の安全性である場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
・売却できる可能性は低い
築50年のマンションを購入しても、住み替えなどで売却したい場合に売れにくくなってしまう恐れがあります。場合にもよりますが、なかなか買い手が見つからなかったり、かなり価格を下げないと売却できなかったりするかもしれません。将来的に売却を考えている場合は、購入を慎重に検討したほうがよいでしょう。
・住宅ローンの審査が厳しい場合も
旧耐震基準で建てられたマンションは多くの銀行で住宅ローンの審査が厳しい傾向にあるため、場合によっては住宅ローンが組めない恐れがあります。また、築年数が古いと耐震基準が満たされていない等の理由から住宅ローン減税が受けられない場合もあります。ただし、耐震補強工事が適切に行われている場合や、耐震診断の結果がよい場合などは、問題なく住宅ローンを組める可能性もあります。事前によく確認しておきましょう。
■結論、築50年のマンションは買っても大丈夫？
築50年のマンションのメリット・デメリットを踏まえて考えると、築50年のマンションは適切に管理されており、耐震補強工事が行われている場合や耐震診断の結果がよい場合は買っても問題ないといえるでしょう。
「いつまで住めるのか」「後悔しないか」といったことは、物件によって異なります。どの条件を優先するのか、どの条件は妥協してもいいかなどを十分に考えたうえで、最終的な判断をすることが大切です。
■購入する際のポイントは？
築50年のマンションを購入する際には、次の2つのポイントを事前に確認しておくことが大切です。
・現行の耐震基準を満たしているか
耐震基準が現行の「新耐震基準」を満たしているかどうかは、安全に住むためには最重要ポイントといえるでしょう。耐震補強工事をして現行の基準を満たしているか、または耐震診断の結果が現行の耐震基準を満たしているかを必ず確認することが大切です。
・管理状態の確認
マンションは適切なメンテナンスが実施されているかどうかで寿命を大きく左右します。定期的に点検が行われ、適切な修繕が実施されていれば、長く安心して住むことが可能になります。
マンションの管理状況は、仲介している不動産会社に依頼して修繕状況や修繕履歴を調べてもらうことで確認することが可能です。また、長期修繕計画書を見ることで、今後の管理の方向性も把握できます。
■築50年のマンションをリノベーションするなら、なにをすればいい？
築50年のマンションをリノベーションする際には、まずは老朽化している配管や配線などのライフラインを総取り換えするのがよいでしょう。また、築年数の古いマンションは断熱性能が低いケースが多いため、断熱改修を行うのがおすすめです。断熱材の入れ替えや充填をしたり、断熱性能の高い窓に取り換えたりすると、季節を問わず快適な空間を保つことが可能になります。
そのうえでご自身の理想とする内装や設備にリノベーションすることで、古いマンションが見違えるように変身するでしょう。
築50年のマンションは、立地条件のよい物件を安く購入できる可能性が高く、自分好みの空間にリノベーションして住むことが可能です。耐震性能や管理状況の確認を十分に行い、快適な住まいを手に入れましょう。
中古住宅を購入後、スムーズにリノベーションに移れるようにするには「ワンストップ型のリノベーション会社」に依頼がおすすめです。
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さらに、物件探しもサポートしてもらえるのなら、リノベーションをすることを見越して物件をチェックしてくれるので、精度高く要望を反映することが可能です。
》古いマンションが寒いのはなぜ？断熱リノベーションでできる寒さ対策や工事のポイントを紹介
》築50年のリノベーションで失敗しないために！よくある失敗例や知っておくべきポイントとは？
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千葉県市川市を拠点に、浦安市、船橋市、松戸市などをメインエリアとする「ノア・スタイル」は、築年数が古い中古物件のリノベーションも得意としております。
リノベーション向きの物件探しのお手伝いもしているため、ワンストップ・リノベーションが可能。耐震診断士の有資格者が在籍しており、ハード面でも適切なご提案をいたします。
弊社代表は女性建築家で、自らプランニングをしているため、デザインだけでなく、女性ならではの視点で、お施主様に寄り添いながら、ご要望以上のご提案をいたします。
“いい住まい、いい暮らし”をいかに実現するかを競う、業界最大級の住宅施工例コンテストで、「地域優秀賞」も受賞しており、デザイン力・施工技術・提案力に定評があります。
》LIXILメンバーズコンテスト2023にて「地域優秀賞」受賞
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設計・施工をトータルで管理しており、精度の高い空間づくりや、断熱リフォームや耐震補強など、ハード面に強いのも強みの一つ。
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