皆さんこんにちは。
千葉県市川市を拠点に、市川市内、浦安市などで住宅や店舗のリノベーション工事を物件探しから設計・施工監理まで手掛けている「ノア・スタイル」です。
築浅よりもリーズナブルな物件が多いのが、築40年の戸建てです。
一般的に築年数が経っているほど購入資金は安くなる傾向がありますが、古いなりにリノベーション費用や維持費がかかってしまう、ということも。
今回は築40年の中古住宅をリノベーションする際に、知っておきたいポイントを紹介します。
■築40年の中古住宅購入で後悔すると言われる理由
・予想以上にリノベーション、修繕費がかかった
築40年の物件を購入して物件価格を抑えたはずなのに、リノベーションの見積もりを取ったら、思いのほか費用がかかって予算オーバーになってしまった……というケースがあります。
・住み始めてから問題に気付いた
いざ引っ越してみると、暑さ・寒さで後悔した、と言う声も。築40年の中古住宅は現在とは省エネ性能の基準が異なります。壁裏・床下・天井裏の断熱材が薄かったり、そもそも入っていないということも。また現在では高性能窓がスタンダードですが、40年前はシングルガラスが主流。見た目には住めそう、と思っても、暮らし始めて後悔した……というケースもあります。
・希望のリノベーションができなかった
建物の構造によっては、間取りの変更ができない場合が。木造の戸建ての場合、通し柱や筋違（すじかい）など耐震性を確保する構造は、原則的に撤去したり移動したりすることができません。
よく調べないで物件を購入すると、40年前の古い間取りで暮らさなければならず、後悔を招いてしまいます。
■築40年の中古住宅のメリット・デメリット
築40年の中古物件では、メリット・デメリットを見極めて、ふさわしいリノベーションをすることが大切です。
・築40年の中古住宅のメリットとは
築40年の中古物件の大きなメリットは、物件価格が安いということ。ひと口に中古物件といっても、価格はさまざまですが、築40年の場合は基本的にリーズナブルです。
住宅には法律上（資産上）の耐用年数である「法定耐用年数」というものがあり、木造住宅の場合は22年。したがって、築20年を過ぎると資産価値が目減りしていきます。
「耐用年数」という言葉に不安を抱きますが、あくまで法律上の目安であり、築22年以上は物理的に住めない、というわけではありません。きちんとリノベーションやメンテナンスをすれば、大丈夫ですよ。
築40年の物件は、広い土地や好立地の物件を見つけやすい、というメリットもあります。築40年まで選択肢を広げれば、人気エリアでも物件を入手できる可能性が高まります。
また、所有形態が区分所有のマンションとは異なり、中古の戸建て住宅なら、土地も住宅も全部自分のもの。築40年ともなると、建物の価格がほぼ0円になるので、リーズナブルに土地と住宅を購入できるのは、大きなメリットです。
リノベーションで好きなデザイン・間取りにできるのも、よいところ。40年前と今ではライフスタイルも大きく異なり、40年前の間取りでは暮らしにくい、ということがあります。スケルトン（躯体だけの状態）にしてリノベーションすれば、間取りを改変する自由度も高く、仕上げも自分好みのタイプに変えられます。
・築40年の中古住宅のデメリットとは
デメリットとして注意しておきたいのは、築40年の物件は、建物の状態が悪いことがあるということ。雨漏りやシロアリ被害などのトラブルが隠れているかもしれません。もちろん築40年でも、それまできちんとメンテナンスが施されていて、構造体の状態が良い、というケースもあります。
築40年の物件は、断熱性・耐震性といった住宅性能が低い場合があります。現在の耐震基準である、「新耐震」が施行されたのが1981年5月からで、今から43年前のこと。ですので築40年というと、ギリギリ新耐震基準はクリアしているかもしれません。ただし新耐震基準は、2000年に改正・強化されているので、場合によっては耐震リフォームもしたほうが安心、というケースもあります。
構造的な点で、リノベーションできない場合もあります。木造軸組工法の場合は比較的リノベーションで間取りをアレンジしやすい傾向がありますが、２×４（ツーバイフォー）工法や、ハウスメーカー独自の特殊な工法ですと、壁を取り払ったり移動したりしにくく、希望通りの間取りをつくれない場合があります。
また築40年に限らず、中古住宅で注意したいのが、再建築不可物件です。これは前面道路の関係で増改築や建て替えができない、と定められている物件です。たとえば、前面道路が建築基準法上の道路ではない場合や、接道が2m未満といった住宅が該当します。再建築不可物件は、安く販売されているのでどうしても気になってしまいますが、基本的に不動産投資向けと考えておきましょう。
》増築できない家はどうすればいい？ 増築不可でもリノベーションで快適に暮らせる解決方法とは
■築40年の中古住宅のリノベーションで後悔しないためのポイント
では、築40年の中古住宅のリノベーションを成功させるのは、どのような点に気をつければよいのでしょう。
・建物の状態を購入前にきちんと確認する
築40年の物件では、物件購入がリーズナブルな分、築浅物件に比べてリノベーション費用がかかる傾向があります。建物の状態にリノベーション費用が左右されるので、雨漏りやシロアリなど問題のある物件は避けること。
購入前に「住宅診断（ホームインスペクション）」を行うのも、一つの手。住宅診断士が中立的な立場で状態をチェックし、アドバイスしてくれるので、リスクの高い物件を避けられます。
・耐震補強や断熱工事を前提にした予算計画を立てる
築40年の物件では、耐震補強や断熱工事が発生するのは前提として、予算組みを検討すると、予算オーバーを防ぐことができます。
断熱性能はインテリアと異なり目には見えませんが、日々の快適性を支える重要な要素。また耐震性も、安心・安全を守るために欠かせません。物件の状態によっては大規模な耐震リフォームではなく、それほど大掛かりでない耐震補強で済む場合もあるので、この点においても状態の良い物件を選ぶことは重要です。
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》断熱材は何がいいの？リノベーション時に選ぶべき種類や素材別の違いを紹介！
・ワンストップのリノベーション会社に依頼する
築40年の中古住宅のリノベーションで後悔しないためには、リノベーションを前提として物件選びをすることが大切です。
できるだけ良い状態の物件を選んだうえで、それでも最低限の断熱リフォームや耐震補強が発生すると見込んでおけば、予算オーバーで後悔することもありません。
その際に重要なのが、早期にリノベーション会社を決めること。
おすすめなのは、デザイン・工事をする建築会社が物件探しもアドバイスをくれる「ワンストップ・リノベーション」型の会社です。
ワンストップ・リノベーションを行う建築会社なら、リノベーションの観点で中古物件の状態をチェックしてくれるので、リスクを見極め、最適な提案をしてくれます。
物件選びからプランニング・施工、アフターフォローまで一気通貫なので、相談先が一箇所で済み効率的なのも大きなメリットです。
》築40年のマンションはいつまで住める？購入時に確認すべきポイントやリノベーションの必要性を解説！
》築40年以上でも大丈夫！リノベーションで快適な住まいにするポイントとは
■女性建築家在籍！ 市川市周辺でリノベーションを検討している方はノア・スタイルにお任せください！
千葉県市川市を拠点に、浦安市、船橋市、松戸市などをメインエリアとする「ノア・スタイル」は、築年数が古い中古物件のリノベーションも得意としております。
リノベーション向きの物件探しのお手伝いもしているため、ワンストップ・リノベーションが可能。耐震診断士の有資格者が在籍しており、ハード面でも適切なご提案をいたします。
弊社代表は女性建築家で、自らプランニングをしているため、デザインだけでなく、女性ならではの視点で、お施主様に寄り添いながら、ご要望以上のご提案をいたします。
“いい住まい、いい暮らし”をいかに実現するかを競う、業界最大級の住宅施工例コンテストで、「地域優秀賞」も受賞しており、デザイン力・施工技術・提案力に定評があります。
》LIXILメンバーズコンテスト2023にて「地域優秀賞」受賞
家具・インテリアのコーディネートも手掛けているので、伸びやかで美しいインテリア設計も得意とするところ。家事動線や収納の配置などきめ細やかな提案をしています。
設計・施工をトータルで管理しており、精度の高い空間づくりや、断熱リフォームや耐震補強など、ハード面に強いのも強みの一つ。
理想の暮らしをうかがった上で、物件探しからサポートするワンストップ型リノベーションも得意としております。
物件探しから設計・施工、インテリア……理想の暮らしと空間づくりのために、トータルで併走いたしますので、適正コストをしっかりと掛けてフルリノベーションをしたい、とお考えの方は、どうぞお問い合わせください。
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