皆さん、こんにちは。
千葉県市川市を拠点に、住宅や店舗のリフォーム・リノベーションを手掛ける株式会社ノア・スタイルです。
新築に比べて手頃な中古住宅の人気は高まる一方で、とりわけ中古マンションに注目する人が増えています。
実際に千葉ではこのところ人口も世帯数も増加傾向にあり、住居に対するニーズが高まっています。
ではその中古マンション、いったいどれくらいの築年数で購入すべきなのでしょう？
今回はフルリノベーションを前提とした、賢い中古マンションの選び方や注意しておきたいポイントを紹介します。
■まずは平均築年数をチェック！ みんなどれくらいの築年数で購入している？
不動産のトレンドを知るうえで参考になるのが、国土交通省が指定した「不動産流通機構（レインズ）」のデータです。
「東日本不動産流通機構」が2023年に発表したレポートによると、中古マンション購入の成約件数は前年を上回る勢いとのこと。
そして平均築年数は23.83年。
中古といっても築浅が好まれそうですが、実情としては、築年数が24年程度の物件が平均的……というのはちょっと意外ですよね。
ただし不動産の常識から言えば、納得、と言える結果です。
というのも、マンションの価格というものは買い手がついた時点から年々下がってしまうもの。
いくら築浅物件に頑張って投資しても下落は進む一方で、落ち着くのが築年数にして約20年ほどなのです。
そして築年数25年を超えたあたりで、大きな下落が起きるのが一般的です。
これは老朽化が現れる時期にあたり、とりわけ管理や修繕が十分に行き届いていない物件の場合、顕著にその傾向が見られると言われています。
したがって築20年以上の物件を選ぶことに対して、引け目を感じる必要はありません。
実際に、「東日本不動産流通機構」の過去20年のデータを振り返ってみても、購入されている物件は、年々、築年数が古くなっている傾向もうかがえます。
■【目的別】自分に合った築年数の選び方
ただし中古マンションも気軽に買えるものではないので、自分にぴったりの築年数を吟味したいですよね。
この築年数がおすすめ、と断言するのは難しいのですが、予算やライフスタイル、やりたいリノベーションに応じて選ぶという方法はあります。
・比較的新しい物件に新築よりも安く住みたい
こう考える方は築10年以内のマンションを選ぶのがおすすめ。
管理も行き届いているケースがほとんどで、設備の劣化も少ないと言えるでしょう。
ただし築浅物件は人気が高いので、築年数が古い物件と比べると価格は高め。
また築５年以内の物件は、５年を過ぎた時点で資産価値が一気に下がってしまいます。
いずれ売却を見据えているようなら、購入時に比べると大幅に値下がりしてしまうことは心得ておきましょう。
・物件費用は手頃に、ただし広さや設備にはこだわりたい
このタイプの方は、築20年の物件を選ぶことが多いようです。
設備は古くなっていますが、物件価格は築浅に比べると安いのは事実。
浮いた物件購入費をリノベ費用に回し、設備や間取り、インテリアを自分好みにフルリノベーションできます。
ただし築20年というのは、建物や設備の経年劣化が現れ始める時期。
２回目の大規模修繕を行うマンションも多々あります。
もし修繕積立金が十分でないと工事に支障が生じ、物件の価値が下がってしまうリスクがあるので、購入前には長期修繕計画も確認しておくと安心です。
・リノベ費用を存分にかけて隅々まで自分好みの住まいにしたい
物件購入費用は安く抑えて、たっぷりフルリノベーションのための予算を確保したいという方は、築30年の物件を選ぶという手もあります。
一般的に築30年になると、物件価格は築浅物件の半分以下。
仕上げをすべて剥がしてリセットし、自分たちらしい空間をつくりあげるフルリノベーションに存分に予算を投じることができます。
ただしマンションの管理体制には注意をしましょう。
自転車置き場やゴミ捨て場、廊下といった共用部の管理状況を確認したり、マンションの管理規約を取り寄せてチェックするとよいでしょう。
見極めが難しいと思ったら、早い段階で、物件探しからサポートしてくれるリノベ会社に相談するのが得策です。
》築40年以上でも大丈夫！リノベーションで快適な住まいにするポイントとは
》築50年のリノベーションで失敗しないために！よくある失敗例や知っておくべきポイントとは？
■中古マンションを選ぶ際に注意しておきたいこと
失敗しない中古マンション選びのために、知っておきたいポイントがいくつかあります。
フルリノベーションの場合は、まずはマンションの「変えられないところ」をチェックするのがおすすめです。
・築年数により２つの耐震基準がある
一般的に耐震基準は1981年5月31 日以前（築年数・約43年）の「旧耐震基準」と、1981年６月１日以降の「新耐震基準」の２つに大別されます。
もしよほどこだわりがなければ、新耐震基準を選ぶのが安心。
ただし築古マンションでも、耐震補強を行っている場合があるので、修繕履歴をチェックしてみるとよいですよ。
ちなみに2000年に建築基準法が改正されて耐震基準も見直されましたが、これは木造住宅に関するもの。
鉄筋コンクリート造のマンションに関しては、1981年の改正以降大きく変わっていません。
》耐震性に気をつけたほうがいい住まいの間取りは？耐震補強のポイントをご紹介
・管理規約によるリノベーションの制限はないか
マンションの管理規約はたいていの場合、リノベーションに関する規定が設けられています。
床のフローリング材など内装材の仕様が決まっていて、むくフローリングを使えないケースもあります。
水回り設備の移設に制限があると、思うような間取りづくりができない可能性もあるので、管理規約は必ず購入前に確認しましょう。
》マンションのリノベーションの際に確認が必要な管理規約とは？
・構造や配管設備も要チェック
設備や内装が刷新されていても、見えない設備配管が建設当時から変わっていないというケースもあります。
フルリノベーションをするのなら、室内の設備の古さは気にしなくても大丈夫。
ただし露出していない設備配管は点検口などから状態を確認したほうがよいでしょう。
また構造を担う壁を動かせない「壁構造」のマンションは、間取りの制限を受ける可能性もあります。
■女性建築家在籍！市川市周辺でリノベーションを検討している方はノア・スタイルにお任せください！
目安の築年数などを紹介しましたが、建ってからわずか数年という築浅マンションを購入しても、フルリノベーションに踏み切る方はたくさんいらっしゃいます。
眺望やアクセスの良さなどに惹かれて築浅を購入したものの、住んでいるうちに、やはり自分たちらしい住まいにしたい、という思いに動かされて、フルリノベーションを選ばれるケースも多々あります。
千葉県市川市を拠点に、浦安市、船橋市、松戸市などをメインエリアとする「ノア・スタイル」が得意とするのは、中古物件のポテンシャルを引き出す規模の大きなフルリノベーション。
理想の暮らしをうかがったうえで、物件探しからサポートするワンストップ型リノベーションにも定評があります。
女性建築家である代表が自らプランニングをしているため、デザインだけでなく、女性ならではの視点で、家事導線や収納の配置などきめ細やかな提案をしています。
家具・インテリアのコーディネートも手掛けているので、伸びやかで美しいインテリア設計も得意とするところ。
設計・施工をトータルで管理しており、精度の高い空間づくりはもちろんのこと、環境に配慮した最新の断熱素材を提案する断熱リフォームなどハード面に強いのも強みの一つ。
フルリノベーションをしたいけれどもマンションの築年数が古すぎて迷っている、という場合は、性能面もどこまでアップグレードできるかといったことまで踏み込んで、アドバイスいたします。
物件探しから設計・施工、インテリア……理想の暮らしと空間づくりのために、トータルで併走いたしますので、適正なコストをきちんと掛けて、満足ゆくフルリノベーションをしたい、とお考えの方は、どうぞお問い合わせください。
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