皆さんこんにちは。
千葉県市川市を拠点に、市川市内、浦安市などで住宅や店舗のリノベーション工事を物件探しから設計・施工監理まで手掛けている「ノア・スタイル」です。
リノベーションを検討する際、固定資産税が上がるのか、疑問や不安を抱えている方もいるでしょう。今回は固定資産税の概要や、リノベーションが固定資産税に影響するのかについて解説します。
固定資産税が上がるケースや下がるケースについても紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
■リノベーションは固定資産税に影響する？
・固定資産税とは？
固定資産税とは、土地や建物などの固定資産にかかる税金です。国税ではなく地方税で、固定資産の所在する自治体に納付します。住宅の場合は、土地と家屋のそれぞれに課税されます。家屋は経年劣化が考慮され、年々税額が下がっていくのが一般的です。
固定資産税は、「課税標準額×標準税率1.4％」で算出します。ただし、標準税率は1.4％が一般的ですが、自治体によって税率が異なるケースもあります。
・リノベーションは固定資産税に影響するの？
建築確認申請が必要ない小規模なリノベーションについては、基本的に固定資産税に影響を与えることはありません。たとえば経年劣化に伴う部分的なリノベーションについては、リノベーションの前後で固定資産税は変わらないケースが多いです。
しかし、リノベーションの規模や目的によっては固定資産税に影響を与えることもあります。たとえば建築確認申請が必要な規模のリノベーションとなると、住宅の固定資産としての価値が変わることが考えられるため、固定資産税も変わる可能性があります。
■どんなリノベーションが固定資産税に影響する？
固定資産税に影響するリノベーションにおいて、固定資産税が上がるケースと下がるケースについて具体的なケースを解説します。
＜固定資産税が上がるケース＞
リノベーションによって固定資産税が上がるケースは、主に床面積が増える場合、主要構造部に関わる場合、住居の用途が変わった場合です。それぞれのケースについて解説します。
・床面積が増える増改築をする場合
増改築によって床面積が増える場合は、固定資産税が上がる可能性があります。固定資産税を算出するための「固定資産税評価額」を算出する基準には床面積も含まれているため、床面積が増えれば固定資産税も上がる可能性が高いといえます。
たとえばリノベーションによって新しい部屋を増築する場合や、新たに2階部分を増築する場合、ガレージを増設する場合などは、固定資産税が上がる可能性が高いといえるでしょう。
・主要構造部を改修するようなリノベーションをする場合
壁や床、柱、屋根、階段、梁のような、建物の主要構造部を改修するようなリノベーションでは、建築確認申請が必要になります。また、建物の骨組みだけを残す「スケルトンリノベーション」を行う場合も建築確認申請が必要です。
このような建築確認申請が必要な大規模なリノベーションは、住宅の機能性や耐久性、安全性などの向上につながります。建物の価値が上がることで、固定資産税も上がる可能性が考えられるでしょう。
・用途変更を伴うリノベーションをする場合
これまで住宅として使用していた建物を事務所や店舗として使用するためにリノベーションをする場合は、建物の用途が変わるため、建築確認申請と不動産登記の変更が必要になります。
住宅として使用する建物にかかる固定資産税は、特例措置が適用されるため、ほかの建物と比べると税額が低くなります。しかし、建物の用途が変わって住宅以外の用途になる場合は固定資産としての評価も変わるため、固定資産税が上がりやすいといえるでしょう。
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＜固定資産税が下がるケース＞
リノベーションによって固定資産税が下がるケースは、主に耐震化が目的の場合、省エネ化が目的の場合、バリアフリー化が目的の場合です。それぞれのケースについて解説します。
・耐震化が目的のリノベーションする場合
耐震化が目的のリノベーションは、固定資産税が下がるケースもあります。固定資産税の減額措置を受けるためには、1982年1月1日以前に建てられた家屋で、耐震改修工事費が税込50万円を超えることや、現行の耐震基準に適合する場合などの要件を満たすことが必要です。
要件を満たした場合は、工事完了の翌年度から2年分は固定資産税が1/2となります。減額措置を受けるためには、工事完了日から3ヶ月以内に、自治体の窓口に必要書類を提出しなければなりません。
・省エネ化が目的のリノベーションする場合
住宅の省エネ化を目的にリノベーションをする場合、固定資産税が下がる可能性があります。固定資産税の減額措置を受けるためには、2014年4月1日以前に建てられた家屋で、改修後の床面積が50㎡以上280㎡以下であること、窓の断熱改修工事を行っていることなどの要件を満たすことが必要です。
要件を満たした場合は、工事完了の翌年度の固定資産税が1/3減額されます。減額措置を受けるためには、工事完了日から3ヶ月以内に、自治体の窓口に必要書類を提出しなければなりません。
・バリアフリー化を目的としたリノベーションをする場合
住宅のバリアフリー化を目的にリノベーションをする場合も、固定資産税が下がる可能性があります。固定資産税の減額措置を受けるためには、新築された日から10年以上を経過した家屋であることや、改修後の床面積が50㎡以上280㎡以下であること、「65歳以上の者」「要介護または要支援の認定を受けている者」「障害者である者」のいずれかが居住していることなどの要件を満たすことが必要です。
具体的な工事内容は、「手すりを取り付ける、通路の幅を広げるなど、要件を満たした場合は、工事完了の翌年度の固定資産税が1/3減額されます。減額措置を受けるためには、工事完了日から3ヶ月以内に、自治体の窓口に必要書類を提出しなければなりません。
■まとめ
小規模なリノベーションや部分的なリノベーションの場合は、固定資産税が変わらないケースが多いといえます。しかし、用途や目的によっては固定資産税が上がるケースと下がるケースがあるということを理解しておきましょう。
大規模なリノベーションについては固定資産税が上がるケースもありますが、建物の価値が高まることは資産価値を高めることにつながります。リノベーションによって一時的に税の負担が増えたとしても、将来的にはプラスに働くこともあると考えてもよいでしょう。
リノベーション会社と相談しながら、長期的な視点でリノベーションを進めていくことが大切です。
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