皆さんこんにちは。
千葉県市川市を拠点に、市川市内、浦安市などで住宅や店舗のリノベーション工事を物件探しから設計・施工監理まで手掛けている「ノア・スタイル」です。
中古マンションを買ってリノベーションする場合、価格を大きく左右するのが「築年数」「立地」「広さ」です。とりわけ築年数は、1981年竣工＝築43年が一つの目安とされています。というのも1981年は新耐震基準が適用された年であるからです。
いくら新耐震基準が適用されているからといって、築40年超のマンションを買うのは不安……という方もいらっしゃることでしょう。
今回はマンションの新耐震基準について解説しつつ、旧耐震基準との違いや確認方法なども紹介します。
■新耐震基準とは？いつから適用されている？
「耐震基準」とは、地震の揺れに耐えられる強度を定めた基準のことです。国が建築に関して設けた法律である「建築基準法」によって定められています。これは建物を建てる際に最低限満たすべき基準とされ、住民の生命を守るうえで重要な指標となっています。
その耐震基準ですが、1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認において適用されていた基準は「旧耐震基準」と呼ばれています。
翌日である1981年(昭和56年)6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。
ちなみに「旧耐震基準」の場合は震度5強程度、「新耐震基準」の場合は震度6以上の地震が発生しても倒壊しないことを基準としています。
■マンションが新耐震基準かを確認する方法
・新耐震基準の確認方法
「旧耐震基準」と「新耐震基準」の分かれ目は、建築確認が1981年５月31日か、6月１日かということです。そのため、物件サイトなどで竣工年が1981年と書かれているだけでは、新耐震基準か旧耐震基準か判断できません。
判断するためには、「建築確認日」を確認することが重要です。これは、建築確認済証（確認通知書）の発行日で確認ができますが、築年数が古いマンションの大半では、この確認済証を保管できていないのが実情です。
建築確認の記録は、マンションを管轄している役所で「建築確認台帳」に記載されているので、役所に調べてもらうことも可能です。ただもっとも早くて確実なのは、物件探しを手伝ってくれるプロに依頼すること。物件探しからリノベーションまでワンストップで建築会社に依頼するのなら、あらかじめ新耐震基準の物件を選びたいなど、建築会社に希望を伝えておきましょう。
・耐震診断が行われているか
たとえ1981年６月１日以降に建築確認を済ませた新耐震基準のマンションであっても、建物の劣化で耐震性能が落ちてしまっている可能性はゼロではありません。
反面、1981年(昭和56年)以前の旧耐震基準のマンションでも、後から耐震補強を施しているケースもあるので、一概に「1981年以前の建物は危険、1981年以後の建物なら大丈夫」とは言えません。ハイクラスのビンテージマンションでは、旧耐震時代でも、新耐震基準なみの構造で建てられていることもあります。
建築確認が1981年6月1日以前であっても、耐震診断の結果、十分な耐震性があったり、耐震補強工事を施して充分な耐震性を確保した物件は新耐震物件同様に扱われます。
耐震診断の結果は、賃貸や売買取引する時に確認する「重要事項説明」の項目に含まれていますが、マンションの管理組合や管理会社に問い合わせれば、調べることができます。
■中古物件の購入において新耐震基準が適用されているメリット
新耐震基準のマンションは、税制優遇など、お金の面でもメリットがあります。
・新耐震基準のマンションは住宅ローン控除を受けることができる
住宅ローン減税や登録免許税の軽減措置は、新耐震物件を購入が条件の一つとなっています。正確には、新耐震基準の物件でなくても、耐震基準適合証明を発行できれば対応可能なのですが、基本的には新耐震基準が指標と考えておきましょう。
旧耐震基準のマンションは物件価格はお得ですが、税制優遇が受けられないので、総合的にお金のことを考えた場合、本当に安くなっているのか判断する必要があります。
・新耐震基準のマンションは住宅ローンの審査が通りやすい
中古を買ってリノベーションをするのなら、高金利・短期間のリフォームローンではなく、低金利で返済期間の長い住宅ローンを借りるのが一般的です。ただ金融機関も、審査にあたって新耐震基準の物件を条件に課しているケースが増えています。
旧耐震基準の物件でも融資してくれたとしても、借入額の引き下げや金利を高くするといった対応をする金融機関もあります。広さや立地が気に入っても、旧耐震基準だったために必要なお金を借り入れできない……となっては元も子もないので、注意しましょう。
■知っておきたい戸建てとマンションの「新耐震基準」の違い
新耐震基準が施行されたのは、戸建てもマンションも同じく1981年6月以降の建築確認……という条件は同じです。
ただ木造の戸建て住宅の場合、新耐震基準がさらにバージョンアップされた「2000年改正」というものがあります。
対してマンションの新耐震基準は1981年以降改正されていません。したがって木造戸建て住宅と異なり、マンションの場合、耐震基準の指標となるのは「旧耐震」か「新耐震」か、という２択になります。
木造戸建て住宅の耐震基準の「2000年改正」は、1997年の阪神・淡路大震災での戸建ての甚大な被害を受けてのこと。壁量の増加や筋違の設置、金物の使用について触れられています。マンションの場合、阪神・淡路大震災では、新耐震も旧耐震も約半数以上の建物が「被害無」、8割以上の建物が「軽微」以下の被害で済んでいます。
ちなみに2011年の東日本大震災でもほぼ同様のパーセンテージが結果として出ており、宮城県内の新耐震マンションで大破した物件は「０件」、旧耐震では「１件」というリサーチがあります (※)。こうした状況を受けて、マンションの耐震基準は1981年の建築基準法が現在に至るまで踏襲されています。
(※）参照：東京カンテイ「東日本大震災宮城県マンション被害状況」より
新耐震基準の調査対象マンション＝1233件、旧耐震基準の調査対象マンション＝227件
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千葉県市川市を拠点に、浦安市、船橋市、松戸市などをメインエリアとする「ノア・スタイル」は、適切な予算をかけた規模の大きなリノベーションを手がけています。
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